マンションの売却を検討する際、自分の住むマンションの相場はどれくらいなのか、そしてご自身のお部屋は実際にどれくらいの価格で売却することができるのかは、もっとも関心を寄せるところですよね。

長く大切に使ってきた物件を高く売ることができれば、嬉しいものです。

しかし、一括査定サイトなどで複数の不動産会社に査定を依頼すると、それぞれの業者で価格が違う場合も。

中古マンションの価格査定の仕組みについて理解していきましょう。

 

中古マンションの価格差　価格査定の仕組み

中古マンションの価格査定には、⼤きく２ 種類あります。物件の広さや築年数、⽴地などの不動産個別のデータと過去の取引事例と⽐較して査定額を出す「机上査定」と、実際の物件を⾒て査定する「訪問査定」です。

 

机上査定

不動産会社が現地を見ずに、おおよその価格を査定する方法が簡易査定（机上査定）です。

机上査定では、周辺エリアにある類似物件の売り出し価格や成約価格、公示地価などの共通の評価項目を用いて、査定を行います。

しかし、机上査定はおおまかな査定であるため、実際の売り出し価格とは大幅に異なる場合もあります。あくまでも市場価格の目安程度と考えておきましょう。

また机上査定の精度は、不動産会社によっても違います。

机上査定の段階でその中から絞って訪問査定を依頼すると良いでしょう。

 

訪問査定（実査定）

不動産会社の担当者が、実際にマンションを訪問して査定するのが、「訪問査定（実査定）」です。

物件特性などの個別の評価項目と、周辺環境や立地、共通の評価項目などから、総合的に、そのマンションの価格査定を行います。

訪問査定では、訪問しなければわからないような物件状態についてもしっかりと見てもらえるので、精度の高い査定をしてもらうことができます。また、現地で実物を確認しながらプロである不動産業者から直接アドバイスを聞くことができるのも、訪問査定のメリットです。

たとえば、「□□の部分だけをクリーニングやリフォームをすれば、売れやすくなることが期待できますし、〇〇〇万円ほど⾼く売れることも期待できます。」といった、ご⾃分では気がつかない物件の⻑所や、リスク回避のため売る前に準備しておくことなどについて聞くこともできるケースが多いです。

 

不動産会社がもつデータの精度の差

不動産会社によって、持っているデータ量、利用する比較データは異なります。

不動産会社は、査定を進めるに当たり、まず最初に、「不動産流通機構（レインズ）」に登録されている過去の成約事例を利用します。

ただ、レインズ（不動産流通機構）のデータベース上に、市場で過去に取引されたすべての成約事例価格があるわけではありません。

売主様がレインズ（不動産流通機構）への登録を望まなかったケース、個人間取引で売却が行われたケースなど様々な事情があるためです。

このような非公開情報を補正するために、毎年公示される路線価や公示地価の変動値を利用したり、独自に入手した取引情報を加味する不動産会社もあります。

こういった不動産会社の場合、そういったデータを加味していない他の不動産会社よりも、より精度の高い価格査定をすることができるのです。

また、査定には、ほぼ共通の評価項目が用いられますが、評価の仕方が微妙に異なりますし、その物件が売れやすいものかそうでないものかを評価する「流通性比率」の設定値によって評価が上下に振れます。

こういった点が重なって、業者ごとの価格査定の差が生じるわけです。

 

査定価格以上に査定の根拠が重要

不動産会社が売主に売り出し価格を提案する際、相場感と売主様の要望とのバランスをとることになります。

マンションを売却する側である売主様としては当然、より高い価格で売却しようとしてくれる不動産会社を選びたいと考えることでしょう。

しかし、その価格がどれだけ高くても市場価格から乖離していて買い手がつかなければ意味がありません。

しっかりとした根拠をもとに不動産の査定を行い、それをもとに最大の価格で売却しようと努力することで、高価格で売却することができるのです。

不動産会社を選ぶ際には、単に提示価格だけで決めることなく、その価格の根拠に信頼性があるか、またきちんと疑問点に答えてくれるか等でも判断するようにしましょう。

 

おわりに

マンション売却の第一歩である価格査定。

机上査定だけで判断をせず、訪問査定を受けたうえで、信頼のおける根拠を示す不動産会社を選ぶようにしましょう。