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「実家を相続したが、遠方にありメンテナンスができていない」「父が老人ホームに入居し、空き家となった実家の手入れが大変」———そんな空き家・空き地を放置していると、思わぬトラブルやリスクにつながりかねません。
京阪神で、使い道のない空き家・空き地にお困りの方は「日住サービス」までご相談ください。京阪神を広域にカバーし、広く不動産事業を展開する当社が、トータルでサポートいたします。遠方にお住まいの方も、まずは気軽にご相談ください。
こちらでは、空き家を放置するとどんなリスクを負うことになってしまうのか、空き家・空き地のどんな活用方法があるか等について説明いたします。
「実家を相続したが、遠方にありメンテナンスができていない」「父が老人ホームに入居し、空き家となった実家の手入れが大変」———そんな空き家・空き地を放置していると、思わぬトラブルやリスクにつながりかねません。
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こちらでは、空き家を放置するとどんなリスクを負うことになってしまうのか、空き家・空き地のどんな活用方法があるか等について説明いたします。
空き家・空き地を放置していると、建物が著しく老朽化したり、敷地内が荒れ果てたりと、資産価値が低下するおそれがあります。資産価値が低下すると、物件を売ろうにもなかなか買い手が見つからず、相場よりかなり低い価格で手放すことになる危険性も。
また、長期間放置された空き家が犯罪の温床になるケースも増えてきています。そうでなくとも老朽化した壁や塀が崩れ落ちれば、近隣トラブルの原因にもなりかねません。
さらに、たとえ使用していない家や土地でも、不動産には固定資産税や都市計画税が課せられます。まったく使い道がないのに税金だけが発生し続ける物件は、まさに「負の遺産」といえるでしょう。
不動産には、固定資産税や都市計画税等の税金が課せられます。つまり、持ち家にお住まいの方が空き家を所有している場合は、持ち家と空き家、両方の税金を支払うことになるのです。こうした状態が10年、20年と続いていくと、家計にとって大きな負担となってしまうでしょう。使い道のない空き家・空き地を売却すれば、こうした税負担から解放されることができます。
また、あまりに劣化した空き家は自治体によって「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる可能性もあり、そうなるとかなり高額な税負担額となります。
人がいない建物は、どんどん老朽化してしまいます。あまりに老朽化が進むと、壁や屋根が剥がれ落ちたり、塀が崩れたり、異臭や害虫が発生したりと近隣住民とのトラブルを引き起こしかねません。
なお、近所に住んでおらず、いずれ売却するからといって、隣地とのトラブルを放置すると、いざ売るときになって、境界の立ち合い確認に来てもらえないなど、後々に非常にお困りになるケースも少なくありませんので十分ご注意ください。
こうした事態を防ぐためには適切なメンテナンスが欠かせませんが、お仕事や家事・育児との両立はなかなか厳しいものです。また、遠方の方にとっては、定期的に状態を確認するだけでも大変な負担となってしまうでしょう。
空き家・空き地を売却すれば、管理・維持のコストをなくすことにもつながります。
「空き家対策特別措置法」の施行により、自治体は、老朽化が著しく改善が見られない空き家を「特定空き家」に認定できるようになりました。「特定空き家」に認定されると、行政から適切な処置をとるよう指導が入り、従わない場合は強制解体の対象にもなりかねません。解体にかかった費用は、すべて物件の所有者に請求されます。
今はそれほど老朽化していなくても、自分の子どもや孫世代にこうした負担がいくおそれもあるため、使い道のない物件は売却を検討しましょう。
築年数が相当古くても建物の躯体がしっかりしていれば、「中古住宅」として売却可能です。さらに近年では相当大掛かりな手直しを必要とする古民家を買い取ってリノベーションしたいという需要もあり、地域性や状態によっては買い手がつく可能性は十分あります。解体費用がかからず、すぐにでも売却活動をはじめられる点もメリットです。
ただし、いつ買い手が見つかるか定かではないため、売却期間中に老朽化が進んでしまうリスクもあります。
建物の築年数が古すぎる場合や、老朽化が著しい場合は、解体して更地として売却するのがおすすめです。土地の活用方法は幅広く、建物付きよりも需要が高い傾向にあります。購入希望者がすぐに見つかる可能性も高いので、「なるべく早く売却したい」という方にもおすすめです。
ただし、一戸建ての解体には約30坪の家（木造）でおよそ200万円程度の費用がかかります。また、固定資産税や都市計画税の優遇措置がなくなり、所有期間中の税負担が増す点にも注意が必要です。
このように「売却」は実際に売れることが確定する時期が不確かであり、必ずしも購入希望者が現れるとは限りません。売却期間中は税金や管理・維持費等のランニングコストを支払う必要があります。
一方、不動産会社に物件を買い取ってもらう場合は、すぐにでも現金化が可能です。売却価格は多少安くなってしまうものの、使い道のない物件をスピーディに手放すことができます。家具や不用品があっても買取可能な場合もあり、売主様のご負担を軽減することにもつながります。
空き家・空き地の活用方法は、「自分や家族が住む」だけではありません。たとえば空き家を賃貸として人に貸し出せば、家賃収入を得ることができます。また、土地のみの場合も、広告用看板や太陽光発電を設置したり、資材置き場・貸倉庫用地やコインパーキングにしたりとさまざまな活用法が考えられます。安定的な収入源を得ることで、ご自身の生活費や老後資金を上乗せできるだけでなく、子どもや孫世代に「価値ある財産」として遺すこともできるでしょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 相続税対策 | 効果 | 期待値 | 実施のハードル |
|---|---|---|---|
| 賃貸アパート・マンションの建築 | 現金ではなく不動産として財産を所有することで、相続税の評価額を下げることができます。土地に賃貸アパートやマンションを建設すれば、家賃収入も期待できるでしょう。 | もっとも高い | 高い |
| マンション購入 | 賃貸アパート・マンションの建設と同様、財産を不動産として所有することで、相続税の評価額を下げることができます。 | 高い | それなりに手軽 |
| 個人所有から法人所有へ切り替え | 不動産の所有権を個人から法人へ移すと、所得税・相続税が軽減されます。家族を株主・役員とする法人へ譲渡すれば、大きな節税効果を期待できるでしょう。 | とても高い | 高い |
| 「相続時精算課税制度」を活用した生前贈与 | 贈与時の時価で計算する「相続時精算課税制度」を活用すると、計2,500万円までの生前贈与が非課税となります。 | それなりに高い | 非常に手軽 |
| 「配偶者控除の特例」を活用した生前贈与 | 「配偶者控除の特例」を活用すると、居住費として2,000万円までの生前贈与が控除となります。 | それなりに高い | 非常に手軽 |
| 不動産売却 | 使い道のない空き家・空き地は、売却して生前贈与することで相続税を軽減できます。 | あまり高くない | もっとも手軽 |
日住サービスでは、空き家・空き地の草刈りサービス、ふすま・障子の張り替えサービス、ご高齢の買主様の見守りサポート（ALSOK）等、売主様・買主様双方が安心してお取引いただけるよう幅広いサービスをご用意しております。当社顧問弁護士と税理士による法律・税務相談や、相続診断サービス、資産診断サービスも行っておりますので、相続に関するお困りごとにも対応可能です。
詳しいサポート内容はこちら
「日住サービス」は、昭和51年の創業以来、京阪神にて不動産売却・購入から賃貸斡旋・賃貸不動産管理、資産運用コンサルティングやリフォームまで、不動産事業を幅広く展開しております。創業以来、お客様の生涯のパートナーあることを目指し、家族のつもりでお客様とお付き合いし、不動産まつわる様々な問題解決に取り組んでいます。
現在、空き家・空き地問題は日本中で深刻化しています。相続した物件を長期間放置しているうちに「なにから手を付ければ良いかわからなくなってしまった」とお困りの方も少なくないでしょう。
次世代へ負の遺産を遺さないためにも、まずはお気軽にご相談ください。
