相続のトラブル回避のためには……”早期準備”がカギ！

不動産相続にまつわるトラブルを回避するためには、事前の準備が非常に大切です。相続の揉め事は後々の人間関係にも悪影響を及ぼしかねないため、「心の準備」と「知識の準備」をしっかり行っておきましょう。

まずは「相続される方」をはっきりさせましょう

遺産相続で揉める原因のほとんどは、「誰が」「何（具体的な遺産）を」「どの程度受け継ぐのか」という点です。まずは、遺産（相続財産）の相続人をはっきりさせておきましょう。相続人の範囲と順位は、法律によって定められています。

一般に法定相続人として常に相続人となるのは故人の配偶者です。次いで故人の子ども、親、兄弟姉妹と続きます。法定相続人とは、民法に定められた相続人となりうる資格を有する者をさします。ただし、故人が遺言書を作成していた場合は、誰に何を受け継がせるのか故人の意思を反映させることが可能となります。例えば、「他の法定相続人（遺言記載時は推定相続人）がいても故人の配偶者のみに全ての財産を相続させるとし、他の法定相続人へ遺産を受け継がせない」といったことも可能です。しっかりと効力のある遺言書ならばそちらの記載内容が優先されるため、必ず確認しましょう。

なお、推定相続人とは、相続が生じた際に相続人となる地位を有する人のことをいいます。この相続人となる地位については、前述のとおり、民法にその範囲が明記されています。

遺産分配の割合を押さえましょう

相続人が確認できたら、次に「何（具体的な遺産）を」「どの程度受け継ぐのか」という点をはっきりさせていきましょう。
法定相続人間における遺産の分配割合（法定相続割分）は法律によって定められています。遺言書が作成されていない場合は、法定相続分に従って分け合います。

ただし、遺産に持ち家や土地等の不動産が含まれている場合は、物件をそのまま分け合うのか、現金化して分配するのか、相続人の間で話し合う必要がでてきます。故人が遺言書を作成している場合は、その記載内容が優先されます。

相続税がどれくらいかかるか確認しましょう

相続した遺産には、「相続税」が課せられる場合があります。相続税には「3,000万円+法定相続人の数×600万円」の基礎控除額が設定されており、たとえば相続人が3人の場合、4,800万円が基礎控除額となります。つまり、このケースでは遺産が4,800万円を超えない限りは、相続税の対象にはなりません。ただし、遺産に不動産が含まれている場合は、地価の高騰により突然評価額が上がってしまうケースもあります。いざというときに資金繰りに困らないよう注意しましょう。

相続した不動産を売却する場合の3つのメリット

固定資産税等の税金がカットできる

たとえまったく使用していない家や土地であっても、所有する不動産には固定資産税や都市計画税が課せられます。さらに、「空き家対策特別措置法」の施行に伴い、あまりに劣化した空き家は自治体によって「特定空家等」に指定され、固定資産税の優遇措置が受けられなくなる危険性も……。使い道のない不動産を手放すことで、こうした税金関係のランニングコストを削減することができます。

相続した不動産を現金化することで平等に分配できる

不動産は現金のようにキレイに分配できないため、相続人が複数いる場合はトラブルの種になりやすいものです。不動産を複数の相続人で共有することになるためです。たとえば故人の持ち家をそのまま分け合う場合、建物と土地で分けるのか、管理は誰がするのか……といったさまざまな争点が生じてしまいます。親族間のトラブルを避けるためにも、相続した不動産は売却して現金化することをおすすめいたします。

近隣住民とのトラブルを避けられる

遠方にある不動産はメンテナンスが行き届かず、知らない間に老朽化してしまうことも少なくありません。もしも自然災害等で壁や塀等が崩れ落ち、近隣へ被害が及んだ場合、「物件の管理を怠っていた」と判断されると損害賠償責任を問われるおそれがあります。

とくに多いのが、「遠方の実家を相続したが、なかなか手入れに行けない」というケースです。長期間放置すると近隣住民とのトラブルを生みかねないため、ぜひ一度「売却」をご検討ください。

なお、近所に住んでいないしどうせ売ってしまうからといって、隣地とのトラブルを放置すると、いざ売るときになって、境界の立ち合い確認に来てもらえないなど、後々に非常にお困りになるケースも少なくありませんので十分ご注意ください。隣地との境界が不明確となっている土地は、不動産売買では買い手がつかなくなる要因となります。また、仮に買い手がついた場合でも、想定よりも低い金額でしか売却できないといったことも生じます。

相続した不動産は、活用できます！

売却する

使い道のない相続物件は、思い切って売却するのがおすすめです。管理・維持の手間やコストからも解放され、売却代金を老後資金として手元に残すことができます。また、相続税が発生する場合は、相続開始後3年10ヵ月以内に売却すれば支払った相続税額の一部を取得費に加算することが可能です。建物が老朽化している場合は、解体して更地にしたほうが売れやすい場合もあります。

不動産の相続税について知っておきましょう

相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数）」で 計算できます。これを下回るか否かは専門的な判断が必要です。特に相続する遺産に不動産が含まれている場合は、想定しているより相続税価格における評価が高額となる場合があり、慎重に判断する必要があります。以下の2点が重要なポイントとなります。

• 相続が生じたあとすぐに遺産（不動産）がどのくらいあるのか確認する
• 税理士など専門家への相談

相続税は、原則として相続開始後10ヵ月以内に申告する義務があるため、相続が生じた場合は、すぐに専門家へ相談しましょう。遺産の総額評価を正確に把握することで、相続税の申告漏れ等を防ぐことが可能です。相続税申告漏れは、後から税務署から指摘され、予想外の相続税の支払いを請求される可能性があります。

不動産の取得費

不動産の取得費とは、不動産を購入するときにかかった費用のことです。購入時の契約書をはじめ、通帳の入出金履歴や抵当権設定額を確認し、可能な限り明確化しましょう。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却にかかった費用のことです。不動産会社への仲介手数料や売り渡しにかかる司法書士費用、測量境界確定費用などのほか、リフォーム・修繕費の一部も計上できる場合があります。

相続でお悩みの方は日住サービスにご相談ください

「日住サービス」は昭和51年の創業以来、京阪神で多くの不動産売却実績を築いてまいりました。当社では売却・購入だけでなく幅広いサービスに対応しており、空き家の草刈りサービスや、空き家の管理・防犯サービスも実施しております。また、お客様の不動産を直接買い取らせていただく買取りサービスもご用意しておりますので、「相続物件を売却したいけど、古すぎて売れないのでは？」という方もお気軽にご相談ください。

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