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『ローン返済にお悩みなら』
任意売却
住宅ローンの返済が難しくなってきたら、早めの「任意売却」で、最悪のパターンを回避しましょう！ こちらでは、「日住サービス」が、任意売却について解説しております。
絶対に避けたい「競売」との違いや、任意売却後も今の住まいに住み続けることができた成功事例もございます。
お困りの方は、ぜひご相談ください。
『ローン返済にお悩みなら』
住宅ローンの返済が難しくなってきたら、早めの「任意売却」で、最悪のパターンを回避しましょう！ こちらでは、「日住サービス」が、任意売却について解説しております。
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任意売却
こんなお悩みをお持ちではありませんか？
住宅ローンの返済が滞ってしまった不動産は、やがて「競売」にかけられてしまいます。しかし、競売は物件所有者にとって不利な条件が多いもの。住宅ローンの返済にお悩みの方は、お一人で抱え込まず、ぜひ当社までご相談ください。
- 住宅ローンの返済が厳しくなってきた
- 住宅ローンを滞納してしまっている
- 銀行から一括返済通知や督促状が届いてしまった
- 税金の滞納によって不動産を差し押さえられた
- 住宅ローンを完済できる見込みがない
- 裁判所から競売の通知が届いた
任意売却とは
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、所有者がご自身の意向で不動産を売却することです。
本来、売却資金で住宅ローンの残債が完済できないときは、売却を完了することができません。しかし、住宅ローンの滞納が続いている場合は、金融機関からの同意があれば、一般市場での売却を進めることができます。
競売がはじまってからでは任意売却を進められないため、早めの行動が肝心です。なにかと不利な条件の多い競売を回避し、少しでも有利な条件での売却を実現しましょう。
任意売却のメリット・デメリット
メリット
- 相場に近い価格での売却ができる
- 引き渡しや返済スケジュールについて交渉の余地がある
- 売却代金を引越し費用にあてることも可能
- 登記簿に競売の記録が残らない
デメリット
- 売却可能な期間が決まっている
- 不動産会社との打ち合わせや、内覧対応等が必要
- 必ず売却できるとは限らない
こんなに違う、「任意売却」と「競売」との違い
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売却価格 | 通常の仲介売却と同様、市場相場に即した価格での売却を目指せます。立地条件や築年数によっては高額売却も可能です。 | 売却価格は下がりやすく、市場価格の5～7割程度になる場合がほとんど。 |
| 売却後のローン返済 | 金融機関等との交渉次第では、無理のない返済計画を立てることができます。 | 返済スケジュールについて交渉の余地はなく、売却後も苦しい状況が続いてしまいます。 |
| 引越し時期 | 引越し時期について交渉することも可能です。 | 引越し時期について交渉できず、場合によっては強制退去となってしまいます。 |
| プライバシーの保護 | 住宅ローンの滞納について知られる心配はありません。また、近隣へのポスティングを控える等、ご近所に知られないよう売却を進めることも可能です。 | 競売物件はネットや新聞に掲載され、誰でも閲覧できる状態になります。また、裁判所からの執行官が現地調査に訪れるため、ご近所に知られてしまうおそれは極めて高いでしょう。 |
| 生活再建 | 売却代金の使い道については交渉の余地があり、一部を引越し費用を捻出することも可能です。返済計画も見直すことができ、前向きな気持ちで生活再建を目指せます。 | 売買代金や引き渡し条件などは本人が一切決めることができません。また、売却代金はすべてローン残債の返済にあてられ、手元にお金が残ることはありません。また、通常よりも安く買い叩かれてしまうため、残債が残るおそれも高くなります。返済額も交渉できず、生活再建はかなり厳しいものとなるでしょう。 |
任意売却の流れ
STEP 01 売却相談／価格査定とローン残高の確認
任意売却を進めるにあたって最初にすべきことは、「査定」と「ローン残高の確認」です。不動産がいくらで売却できそうか査定し、ローン残高と照らし合わせて返済計画を立てていきます。
STEP 02 債権者に許可をもらう
任意売却を行うためには、金融機関をはじめとした債権者からの許可が必要です。また、同時に連帯保証人からの了承も必要となります。すでに住宅ローンを滞納してしまっている場合は、なるべく早めに申し出ましょう。
STEP 03 売却活動
債権者や連帯保証人からの了承が得られたら、売却活動を開始します。通常の仲介による売却と同様、さまざまな広告・宣伝活動を通して、広く購入希望者を募ります。「ご近所に知られたくない」という場合は広告範囲を限定することも可能なため、お気軽にご相談ください。
STEP 04 売買契約
無事に買主様が見つかったら、売買契約を締結します。一般的な売却と同様、不動産会社が売主様・買主様の間に立ち、条件交渉等も対応いたします。ただし、買主様からの値下げ交渉を受け入れるには、債権者の同意が必要となります。
STEP 05 決済及び引渡し
あらかじめ決められたスケジュール通りに決済及び引渡しを行います。通常の売却では契約締結時に手付金を支払うのが一般的ですが、任意売却では決済日まで不動産会社が手付金をお預かりすることになります。
STEP 06 残債の支払い
売却代金は、住宅ローンの返済にあてられますが、残りを引越し代金捻出することも可能です。もし売却後も住宅ローンが残ってしまう場合は、債権者と交渉の上無理のない返済計画を立てることができます。
MEMO
前向きに！ 任意売却“成功”ケース
離婚の際に家を手放すケース（京都府・A様）奥様と離婚されるにあたり、持ち家を現金化したいとのご相談。トラブル回避のために早く売却を進めたいとのことでしたが、離婚前の売却は分配時に贈与税が課せられるため、離婚後の売却をおすすめいたしました。それでも、事前にご相談いただいたことで、離婚成立後にスムーズに売却を進めることができました。
売却後も家に住み続けるケース（大阪府・B様）コロナ禍で収入が下がってしまい、住宅ローンの支払いが滞ってしまったというご相談。しかもお話をよく聞くと、今のご自宅はお体の不自由な奥様のために建てたエレベーター付きの住宅で、売却後の新たな住まいでは今より暮らしにくくなるだろうとご不安な様子でした。そこで当社ではリースバックをご提案し、売却後もご自宅に住み続けられるよう活動方針を定めました。
結果的に当社の関連会社が物件を買い取らせていただき、「まさか今の家に住み続けられるなんて！」と喜びのコメントを頂戴いたしました。
対応可能な期間
任意売却は、対応可能な期間が限られているため、早め早めの行動が大切です。実際に競売がはじまると任意売却へ切り替えることはできず、不利な条件での売却が進められてしまいます。
裁判所からの競売開始決定通知書が届いたり、執行官の訪問後でも任意売却を行うことは可能なため、まずは落ち着いて、着実に行動していきましょう。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 滞納期間 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
|
ローン滞納前
|
なんとかローンを返せていますが、毎月の返済が厳しくなっている状況です。 |
可 |
|
ローン滞納後3ヵ月以内
|
ローンの滞納が続くと、金融機関から督促状や催告状が届くようになります。競売を避けるためにも、任意売却をご検討ください。 |
可 |
|
ローン滞納後4ヵ月以内
|
裁判所から競売開始決定通知書が届きます。ここから4～5ヵ月以内に競売がはじまるため、お早めにご相談ください。 |
可 |
|
ローン滞納後5ヵ月以上
|
裁判所から調査員が訪れ、室内の写真撮影等を行います。留守の場合は鍵屋が呼ばれ、不在時でも室内に立ち入り、近隣への聞き込みも行われます。競売開始のタイムリミットが迫っている状況です。早急に任意売却をご決断ください。 |
可 |
|
競売開始
|
競売が開始されると、任意売却へ切り替えることはできません。落札後は約1ヵ月で引越す必要があり、場合によっては強制立ち退きとなります。このような事態になる前に、当社までお早めにご相談ください。 |
不可 |
ローンでお悩みの方は日住サービスにご相談ください
「日住サービス」は昭和51年の創業以来、京阪神で多くの不動産売却実績を築いてまいりました。当社では売却・購入だけでなく幅広いサービスを展開しており、お客様のさまざまなニーズに対応可能です。水回りクリーニングサービスやふすま・障子の張替えサービス等、不動産の価値を高めるさまざまなサポートを通して、迅速かつ適正な売却を実現いたします。お住まいのリースバックにも対応しておりますので、ご自宅を手放したくないという方もぜひ当社までご相談ください。